Prima di firmare
Fornire le informazioni e i documenti per l’istruttoria Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano: > informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi informazioni che certificano la capacità di reddito: > per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)
per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti.
informazioni relative all’immobile,
per sempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione. Presentare le garanzie. La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento. Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo. Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile. Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni. Valutare i tempi per l’erogazione del mutuo I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni. I principali passi
richiesta e presentazione dei documenti
valutazione del reddito
perizia tecnica e relazione notarile
delibera finale sulla concessione del finanziamento
firma del contratto > erogazione del mutuo.
Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi.Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.
Un impegno finanziario importante: le principali attenzioni Non indebitarsi oltre le proprie possibilità Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere neltempo, sia per una persona sia per una famiglia. Già al momento della richiesta, è essenziale valutare se le proprie entrate sono sufficienti per pagare le rate. Durante il periodo del mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione, malattie). Prima di ogni richiesta di mutuo o finanziamento, bisogna considerare sempre se non ci si stia indebitando troppo. Verificare che il tasso applicato non sia usurario, Al momento della firma del contratto il tasso di interesse non può superare la soglia dell’usura una soglia definita dalla Banca d’Italia in base al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze e pubblicata sul suo sito internet www.bancaditalia.it/vigilanza/contrasto_usura/Tassi). Se nel contratto sono stati stabiliti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi. Pagare le rate con puntualità, perché le conseguenze possono essere anche gravi, Se non si pagano con puntualità le rate, l’intermediario applica gli interessi di mora, che si aggiungono alle somme dovute. Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto. Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:
mancato pagamento anche solo di una rata
ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata
ritardo (fra 30 e 180 giorni dalla scadenza) nel pagamento delle rate per più di sette volte.
Se la banca scioglie il contratto, il cliente deve restituire immediatamente il debito residuo. Se non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto. L’intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi segnalazione che compromette la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro. Se la rata nel tempo si rivela troppo alta, cercare subito una soluzione con l’intermediario, Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga prontamente all’intermediario per cercare insieme una soluzione. In primo luogo, in accordo con l’intermediario, è possibile rinegoziare ad esempio il tipo di tasso, lo spread e la durata, anche senza l’intervento del notaio perché resta valida l’ipoteca originaria. Un’altra possibilità è la sospensione temporanea dei pagamenti, per superare il momento di difficoltà. In alternativa, è possibile in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità. È la cosiddetta portabilità che consente di estinguere il mutuo utilizzando la stessa somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con il nuovo intermediario. Il cliente non ha un diritto a ottenere un nuovo finanziamento. Se però questo gli viene concesso, il vecchio intermediario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo. Il cliente non deve sostenere alcun costo neanche indiretto (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del nuovo finanziamento. Attenzione! In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge. Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali:
○ Fondo di prevenzione dell’usura
○ Fondo di solidarietà per le vittime dell’usura
○ Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui.
Fonte: www.bancaditalia.it/pubblicazioni